Irrtümer, Gerüchte und Halbwahrheiten um das Mietrecht. 
Richtig oder falsch? 

Eigentlich weiß das jeder, das ist Gesetz, das war immer so und das ist schon längst Gewohnheitsrecht. Egal, ob es um Nachmieter, Schönheitsreparaturen, Partys, Feiern, Zweitschlüssel oder Mietkautionen geht, unzählige Irrtümer, Gerüchte und Halbwahrheiten machen bei Mietern und Vermietern die Runde und halten sich teilweise schon seit Jahrzehnten. 

Nachfolgend werden die wichtigsten und langlebigsten Mietrechtsirrtümer aufgelistet (illustriert von Christoph Illigens): 

1. Irrtum: Nachmieter

Falsch: Wer drei Nachmieter stellt, kann das Mietverhältnis jederzeit beenden und ausziehen.

Richtig: Verträge müssen eingehalten werden. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten. Ist ein Kündigungsausschluss oder – verzicht wirksam vereinbart, kann in dieser Zeit nicht gekündigt werden. Das Gleiche gilt bei einem Zeitmietvertrag. Mieter dürfen Nachmieter dann nur 
stellen, wenn dies im Mietvertrag oder nachträglich mit dem Vermieter vereinbart ist oder wenn Härtegründe 
vorliegen und es für Mieter unzumutbar ist, noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben und hierfür zu zahlen. Zum Beispiel wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt, in ein Altenheim zieht oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die bisherige Wohnung zu klein wird. In diesen Fällen reicht ein geeigneter Nachmieter aus, um das Mietverhältnis zu beenden.

2. Irrtum: Feiern

Falsch: Dreimal im Jahr oder einmal im Monat darf auch in Mehrfamilienhäusern „so richtig auf die Pauke gehauen“, also lautstark bis zum frühen Morgen gefeiert werden.

Richtig: Bei allen Partys und Feiern, egal aus welchem Anlass, ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen. Ab 22.00 Uhr gilt nach den Vorgaben des Immissionsschutzgesetzes Nachtruhe. Dann darf von den Feiernden nichts mehr zu hören sein. Diese Regelungen gelten 365 Tage im Jahr.

3. Irrtum: Kaution abwohnen

Falsch: Die letzten drei Monate kann die Kaution abgewohnt werden, muss keine Miete gezahlt werden.

Richtig: Ein Abwohnen oder rechtlich ein Aufrechnen des Vermieteranspruchs auf Miete mit dem Mieteranspruch auf Rückzahlung der Kaution ist während des laufenden Mietverhältnisses unzulässig. Miete muss bis zum letzten Monat, bis zum Ende des Mietverhältnisses bezahlt werden. Die Kaution sichert Vermieteransprüche aus der gesamten Mietzeit, inklusive Ersatzansprüchen wegen möglicher Schäden beim Auszug oder Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die erst noch nach Monaten kommen. Deshalb wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig. Bis Mieter die Kaution tatsächlich zurückfordern können, vergehen mitunter noch Monate. Der Vermieter hat eine Prüf- und Überlegungszeit, in der er klären kann, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat. Außerdem kann der Vermieter zumindest einen Teil der Mietkaution so lange zurückhalten, bis er über die Betriebskosten abgerechnet hat.

4. Irrtum: Mietminderung anmelden

Falsch: Wer die Miete kürzen will, muss eine Mietminderung beim Vermieter anmelden.

Richtig: Nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, wenn ein Mangel zum Beispiel in der Wohnung oder im Haus eintritt. Mieter müssen den Vermieter hierüber informieren, so dass er Reparaturen veranlassen oder die Mängel abstellen kann. Bis dahin dürfen Mieter die Miete kürzen, das heißt, sie können beim nächsten Zahlungstermin weniger Miete für ihre Wohnung überweisen. Hierüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden. Erst recht muss der Mieter die Mietminderung bei ihm nicht anmelden, sie hängt nicht von seiner Zustimmung oder Erlaubnis ab. Auch schätzt der Mieter selbst die Höhe der Mietminderung ein. Je schwerer der Wohnungsmangel, desto umfangreicher kann die Mietminderung ausfallen. 100 Prozent Miete kann der Vermieter nur beanspruchen, wenn die Wohnung zu 100 Prozent in Ordnung und im gleichen Zustand wie bei der Anmietung ist.

5. Irrtum: Zweitschlüssel

Falsch: Der Vermieter oder die Hausverwaltung müssen immer einen Zweitschlüssel haben, schon für Notfälle.

Richtig: Niemand darf ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters einen Schlüssel für dessen Wohnung haben. Weder der Vermieter noch die Hausverwaltung oder der Hausmeister. Der Mieter hat ja auch keinen Zweitschlüssel für die Vermieter- oder Hausmeisterwohnung. Für Notfälle reicht es völlig aus, wenn der Mieter seinen Vermieter informiert, wo ein Zweitschlüssel deponiert ist. Das kann bei einem Freund, einem Bekannten oder auch beim Nachbarn im Haus sein. Weigert sich der Vermieter, den Zweitschlüssel herauszugeben, kann der Mieter unter Umständen sogar die Türschlösser austauschen. Betritt der Vermieter ohne Wissen des Mieters dessen Wohnung, ist das Hausfriedensbruch und kann strafrechtlich verfolgt werden. Der Mieter ist in diesen Fällen berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

6. Irrtum: Alles wird teurer

Falsch: Weil alles teurer wird, die Handwerkerrechnungen und die Preise im Supermarkt, muss die Miete erhöht werden.

Richtig: Mit der Aussage, „alles wird teurer“, lässt sich keine Mieterhöhung wirksam begründen. Mehr Miete kann der Vermieter zum einen fordern, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert hat. Zum anderen sieht das Gesetz neben den Regelungen in Staffel- und Indexmietverträgen nur noch Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Das ist die Durchschnittsmiete am Wohnort, wie sie für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Der Vermieter muss dann mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens oder von drei Vergleichswohnungen oder eines Mietspiegels nachweisen, dass die bisherige Miete unter der „Ortsüblichkeits-Grenze“ liegt und die neue Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Andere Begründungsmittel sind nicht zulässig und rechtfertigen keine Mieterhöhung. Die Höhe von Handwerkerrechnungen oder Supermarktpreisen spielt keine Rolle. 


7. Irrtum: Neues Gesetz

Falsch: Es gibt ein neues Gesetz, danach müssen Mieter nicht mehr renovieren.

Richtig: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit vielen Urteilen in den letzten Jahren unzählige Mietrechtsregelungen zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Konsequenz ist, dass Mieter dann nicht renovieren müssen. 

An den gesetzlichen Regelungen selbst hat sich aber nichts geändert. Danach ist der Vermieter sowieso schon verpflichtet, die Mietwohnung in Ordnung zu halten, das heißt, gegebenenfalls auch zu renovieren. Da diese gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aber nicht zwingend sind, werden sie von Vermietern schon seit Jahrzehnten in Mietverträgen geändert. Zu Lasten der Mieter wird vereinbart, dass Mieter ihre Wohnungen in bestimmten Abständen streichen und tapezieren müssen. 

Nach den aktuellen Urteilen des Bundesgerichtshofs sind schätzungsweise 70 Prozent aller Schönheitsreparaturregelungen in Mietverträgen unwirksam, zum Beispiel starre Renovierungsfristen, Endrenovierungsklauseln, unverständliche oder starre Quotenregelungen. Das bedeutet, ob Mieter beim Auszug aus der Wohnung renovieren müssen oder nicht, hängt vom Wortlaut des Mietvertrages ab. Hier haben Mieter jetzt gute Chancen. Die Mehrzahl der Vertragsregelungen ist unwirksam, so dass Mieter weder selbst renovieren noch Renovierungskosten zahlen müssen.

8. Irrtum: Renovieren bei Auszug

Falsch: Beim Auszug müssen Mieter immer renovieren. 

Richtig: Es gibt hier keinen Automatismus. Mieter müssen nur renovieren, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist und die Voraussetzungen der Vertragsregelungen auch erfüllt sind. Steht zum Beispiel im Mietvertrag, dass im Allgemeinen Küche, Bäder und Toiletten nach vier Jahren und die Haupträume der Wohnung nach sechs Jahren zu renovieren sind, ist das wirksam. Erst recht, wenn der Vertrag möglicherweise noch zulässt, dass diese Fristen je nach Zustand der Wohnung verlängert werden können. Zieht der Mieter dann nach sieben Jahren aus, muss er renovieren. Zieht er schon nach drei Jahren um, muss er aufgrund dieser Vertragsregelung nichts tun. 

Fehlen in der Mietvertragsregelung zum Beispiel die beiden Worte „im Allgemeinen“ oder steht auch nichts von möglichen Fristverlängerungen im Mietvertrag, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, dann sind starre Renovierungsfristen vorgegeben. Der Mieter kann ausziehen, ohne zu renovieren. Wie lange er in der Wohnung gewohnt hat, spielt dann keine Rolle.

9. Irrtum: Fahrstuhl

Falsch: Erdgeschossmieter müssen keine Fahrstuhlkosten zahlen.

Richtig: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erdgeschossmieter den Fahrstuhl nutzt oder theoretisch überhaupt nutzen kann. Auch wenn der Mieter mit dem Aufzug weder Keller noch Dachboden erreichen kann, muss er anteilige Kosten zahlen.

10. Irrtum: Rücktritt 

Falsch: Auch wenn der Mietvertrag schon unterschrieben ist, kann ein Mieter innerhalb von 14 Tagen noch vom Vertrag zurücktreten.

Richtig: Ein einmal abgeschlossener, von Mieter und Vermieter unterschriebener Mietvertrag ist wirksam. Der Mieter kann es sich dann nicht einfach noch einmal anders überlegen. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ein derartiges Widerrufsrecht gibt es bei Haustürgeschäften oder Onlinegeschäften, nicht aber beim Abschluss eines Mietvertrages. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn im Vertrag ausdrücklich zugunsten des Mieters ein Rücktrittsrecht vereinbart ist. Fehlt dieses vereinbarte Rücktrittsrecht, ist der Mieter an den Vertrag gebunden. Ist der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen, kann der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Er muss nicht warten, bis er in die Wohnung eingezogen ist. Wer am 2. Februar einen Mietvertrag zum 1. Mai abschließt, kann am selben Tag noch kündigen. Dann ist zum 30. April wirksam gekündigt.

11. Irrtum: Untervermietung

Falsch: Untervermietung ist immer verboten.

Richtig: Wer als Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten will, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Wenn aber nur ein Teil der Wohnung, also einzelne Zimmer, an einen Dritten weitervermietet werden sollen, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die beabsichtigte Untervermietung hat. Sind zum Beispiel die erwachsenen Kinder aus der Wohnung ausgezogen, kann aus wirtschaftlichen Gründen ein Untermieter für die leer stehenden Zimmer sinnvoll sein. Nachvollziehbar ist es auch, wenn der Mieter nicht länger allein in seiner 100 Quadratmeter großen Wohnung leben will.Soll ein Lebenspartner oder naher Familienangehöriger des Mieters in die Wohnung nachziehen, muss der Vermieter immer zustimmen, er hat keine Wahl.

Nur wenn der Mieter beabsichtigt, die Wohnung insgesamt an einen Dritten weiterzuvermieten, kann der Vermieter ablehnen. Begründen muss er seine Ablehnung nicht. Im Gegenzug kann der Mieter dann aber immer das Mietverhältnis kündigen. Das gilt auch dann, wenn ein langjähriger Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss vereinbart war.

12. Irrtum: Besichtigungsrecht

Falsch: Der Vermieter darf auf Verlangen jederzeit die Wohnung des Mieters besichtigen und kontrollieren.

Richtig: Ein generelles Wohnungsbesichtigungsrecht für Vermieter gibt es nicht. Allerdings darf der Vermieter natürlich die Wohnung besichtigen und betreten, um notwendige Reparaturen durchzuführen oder um hier festzustellen, ob die angezeigten Mängel oder Schäden tatsächlich vorliegen und wie schnell und in welchem Umfang Reparaturen notwendig sind. Möglicherweise muss er die Wohnung auch betreten, wenn er Messeinrichtungen für Heizung oder Wasser ablesen will. Auch wenn die Wohnung oder das Haus neu vermietet oder verkauft werden soll, darf er mit Interessenten oder einem Makler die Wohnung besichtigen. In allen Fällen muss der Vermieter die Besichtigung aber rechtzeitig ankündigen. 

Bei dringenden Handwerkerarbeiten können 24 Stunden Vorlauf genügen. Im Regelfall ist aber von mehreren Tagen auszugehen. Die Besichtigungstermine müssen zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Dabei ist natürlich auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen, zum Beispiel auf dessen Berufstätigkeit. Das kann bedeuten, dass Besichtigungstermine nur nach 19.00 Uhr oder nur an Samstagen möglich sind. Dauer- und Massenbesichtigungen von und mit Kauf- oder Mietinteressenten müssen Mieter nicht akzeptieren. Es reicht aus, wenn sie sich einen Besichtigungstermin in der Woche frei halten für maximal drei bis vier Interessenten.

13. Irrtum: Steuern

Falsch: Steuern und Versicherungen für das Haus muss immer der Vermieter zahlen.

Richtig: Grundsteuern sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus sind Betriebskosten. Der Vermieter kann diese Kosten auf die Mieter des Hauses abwälzen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Umlagefähig sind somit die Kosten der Versicherungen des Hauses gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Auch eine Schwamm- und Hausbockversicherung oder eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen, Erdbeben usw., zählen dazu. Dagegen muss der Vermieter die Kosten für seine Rechtsschutzversicherung, seine Hausratversicherung oder eine Mietausfallversicherung aus eigener Tasche zahlen. Diese Versicherungen sind keine Betriebskosten.

14. Irrtum: Unrenoviert bei Einzug

Falsch: Wer in eine unrenovierte Wohnung zieht, muss beim Auszug nie renovieren.

Richtig: Verpflichtet sich der Mieter im Mietvertrag, bei seinem Einzug zu renovieren, dann muss er tatsächlich nicht noch einmal renovieren, wenn er zum Beispiel nach fünf Jahren aus der Wohnung auszieht. Wer dagegen ohne eine derartige Vertragsregelung bei Mietbeginn die heruntergekommene Wohnung herrichtet, hat Pech. Seine Arbeiten sind „freiwillig“. Hier gilt: Ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war, spielt keine Rolle. Die im Mietvertrag wirksam vereinbarten Renovierungsfristen beginnen mit dem Einzug in die Wohnung zu laufen. Nach ein paar Jahren droht also auch in diesen Fällen die Pflicht, zu renovieren.

15. Irrtum: Personenzahl

Falsch: Werden Betriebskosten nach Personenzahl verteilt, zählen Kleinkinder und Babys nicht mit.

Richtig: Es gibt kein Mindestalter, ab wann Kinder in die Betriebskostenabrechnung mit einbezogen werden. Werden die „kalten“ Betriebskosten tatsächlich nach Personen- oder Kopfzahl verteilt, zählt jeder mit, egal, ob Kind oder Erwachsener. Keine Rolle spielt es übrigens, ob Haustiere in der Wohnung vorhanden sind, und auch die Anzahl der Waschmaschinen oder Geschirrspüler ist bei der Verteilung der Wasserkosten nicht entscheidend.

16. Irrtum: Grillen

Falsch: Grillen auf dem Balkon ist erlaubt.

Richtig: Vermieter können im Mietvertrag vorgeben, dass weder auf dem Balkon noch auf der Terrasse gegrillt werden darf. Fehlt eine entsprechende vertragliche Regelung, darf zwar – theoretisch - auf dem Balkon, genauso wie im Innenhof, im Garten oder auf der Terrasse, gegrillt werden. Aber sobald Rauch und Qualm in Nachbarwohnungen ziehen, ist Grillen verboten. Wenn überhaupt, sollte deshalb auf Balkonen in Mehrfamilienhäusern mit Elektrogrill und Aluschalen gearbeitet werden.

17. Irrtum: Makler

Falsch: Mieter müssen immer selbst die Maklerprovision zahlen.

Richtig: Mindestens drei Voraussetzungen müssen hierzu erfüllt sein. Notwendig ist eine Vereinbarung zwischen Makler und Mieter mit dem Inhalt, dass der Makler für den Mieter tätig wird und dass der Mieter hierfür bezahlt. Auch die Höhe der Provision muss in diesem Maklervertrag vereinbart werden. Ein derartiger Vertrag kann mündlich geschlossen werden, auch am Telefon. Für die Frage, ob eine Vereinbarung getroffen ist und, wenn ja, mit welchem Inhalt, ist der Makler beweispflichtig. Weitere Voraussetzungen sind, dass der Makler eine Wohnung nachweist oder vermittelt und dass es deshalb auch tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages über das gewünschte Objekt gekommen ist. Dabei kann sich die Tätigkeit des Maklers darin erschöpfen, dem Mieter lediglich die Adresse des Vermieters mitzuteilen.

Eine Maklerprovision ist immer ausgeschlossen, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der vermittelten Wohnung ist.

18. Irrtum: Abstand

Falsch: Abstandszahlungen an Vormieter sind allgemein üblich und zulässig.

Richtig: Im Wohnungsvermittlungsgesetz ist ausdrücklich geregelt, dass Abstandszahlungen an einen Vormieter, nur damit der die Wohnung räumt, unwirksam sind. Zulässig sind aber so genannte Ablösevereinbarungen. Das sind Kaufverträge über Einrichtungsgegenstände und Inventarstücke des Vormieters. Oft ist der Kaufvertrag über Gardinen, Schuhschrank oder Küchenspüle aber nichts anderes als ein verkappter Abstand. Denn niemand würde freiwillig die geforderten Preise für Billigmöbel zahlen, es sei denn, er will die Wohnung unbedingt anmieten. Für diese Fälle bestimmt das Gesetz, dass der Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände insoweit unwirksam ist, als Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Der Kaufpreis darf nicht mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegen. Haben Küchenspüle, Schuhschrank und Gardinen zusammen noch einen Zeitwert von 500 Euro, darf der Vormieter höchstens 750 Euro fordern. Mehr muss der neue Mieter nicht zahlen.

19. Irrtum: Wohnungsgröße

Falsch: Ist die Wohnung kleiner, als versprochen, kann die Miete gemindert werden.

Richtig: Ein Recht zur Mietminderung besteht nur, wenn die Flächenabweichung mindestens zehn Prozent ausmacht. Ist im Mietvertrag vereinbart oder eingetragen, dass die Wohnung 100 Quadratmeter groß ist, und stellt sich später heraus, dass sie nur 85 Quadratmeter misst, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung nur 80 Quadratmeter groß, ist eine Mietminderung von 20 Prozent gerechtfertigt. Ausgeschlossen ist die Mietminderung dagegen bei einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 91 Quadratmetern. Entscheidend ist die Abweichung der im Mietvertrag vorgegebenen Fläche von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Keine Rolle spielt es, ob im Mietvertrag eine exakte Quadratmeterzahl genannt wird oder Circa-Angaben eingetragen sind, circa 100 Quadratmeter.

20. Irrtum: Mehrere Mieter

Falsch: Jeder von mehreren Mietern kann für sich das Mietverhältnis kündigen und dann ausziehen.

Richtig: Wenn mehrere Mieter zusammen eine Wohnung anmieten gilt: mitgefangen – mitgehangen. Egal, ob Ehepaar, Lebensgemeinschaft oder Wohngemeinschaft. Wer zusammen mietet, kann auch nur zusammen kündigen. Wer nach einem Streit oder einer Auseinandersetzung einfach die Koffer packt und auszieht, wird zwar seinen Mitbewohner los, nicht aber den Vermieter. Ihm gegenüber bleibt auch der Mieter, der ausgezogen ist, weiterhin potenzieller Ansprechpartner und Schuldner der Miete. Wenn eine Einigung unter allen Beteiligten, das heißt allen Mietern und dem Vermieter, nicht möglich ist, bleibt nur der Gang zum Gericht. Notfalls müssen hier die ehemaligen Mitmieter auf Abgabe einer Kündigungserklärung verklagt werden.