Schönheitsreparaturen: Vieles ist unzulässig

In zahlreichen Formular-Mietverträgen sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthalten, die unwirksm sind: beispielsweise dann, wenn starre Renovierungsfristen vereinbart sind, Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit gemacht werden, beim Auszug eine Endrenovierung ohne Rücksicht auf vorangegangenen Renovierungen vorgeschrieben wird oder ähnliches. In all diesen Fällen müssen Mieter die Wohnung nicht renovieren. Dann gilt das Gesetz, wonach der Vermieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit durchzuführen.


Broschüre Schönheitsreparatur

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Urteile zu Schönheitsreparaturen

So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) zu Schönheitsreparaturen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall aber unbedingt von einem erfahrenen Juristen beraten. Die nachfolgenden Urteile können eine Beratung nicht ersetzen.


Tapete vom Vormieter ersetzen?

Klauseln, die einen starren Fristenplan enthalten und Klauseln, die den Mieter verpflichtet, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH VIII ZR 152/05).


Zeitplan für Schönheitsreparaturen einhalten?

Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.


Abweichung von bisheriger Ausführung?

Eine Klausel, die dem Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH VIII ZR 199/06 - im Anschluss an Senatsurteil VIII ZR 360/03).


Renovierung unabhängig von der letzten Schönheitsreparatur?

Wer Sie in eine Wohnung einziehen, die unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen ist, müssen Sie keine Schönheitsreparaturen übernehmen. Selbst dann nicht, wenn es im Mietvertrag steht. Ausnahme: Der Vermieter hat Ihnen als Ausgleich für den Zustand der Wohnung einen angemessenen Ausgleich bezahlt. Dann müssen Sie die Schönheitsreparaturen erledigen. Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18. März 2015 (AZ: VIII 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13)

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH VIII ZR 316/06).

 

Farbvorgaben einhalten?

Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist und führt zur Unwirksamkeit schlechthin (BGH VIII ZR 224/07).

Eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH VIII ZR 166/08).

Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen nur weiß zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt (BGH VIII ZR 50/09).

 

Starre Fristen in Gewerberäumen?

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (BGH XII ZR 84/06 im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02).


Geld für Endrenovierung bei unzulässiger Vertragsklausel?

Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH VIII ZR 302/07).


Parkett versiegeln oder Türen von außen anstreichen?

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (BGH VIII ZR 48/09).

 

Schönheitsreparaturen nur vom Handwerker?

Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann (BGH VIII ZR 294/09).